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熱點城市高溢價頻現 “熔斷”機制欲降溫土拍市場

  01輪報價、279%的溢價率,熱點城市土地市場在“狂歡”中迎來降溫措施,西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機制為市場降溫。有業內人士告訴中國證券報記者,從其他城市的實踐來看,該機制頗有效果。

  機構數據顯示,3月,TOP50房企中有23家房企在22個熱點城市拿地,且多數房企拿地不超兩宗。同時,就各房企披露的2021年計劃投資額來看,各梯隊房企投資額增速分化較大。

  4月6日,西安市西鹹新區XXFX-XX02-40號宗地競拍現場。這宗115.13畝的地塊在經過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪後,在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據相關規定,該宗地塊宣佈流拍,進入搖號流程。

  在XXFX-XX02-40號地塊拍賣之前,西安市能源金貿區地塊拍賣的成交溢價率高達279%。因此,在XXFX-XX02-40號地塊競拍前,便設立了“熔斷+搖號”的雙重機制。

  4月9日,徐州市下發《進一步促進市區房地産市場平穩健康發展的若干措施》,除集中供地內容外,明確提出建立土拍熔斷機制,“在土地招標拍賣過程中,當溢價率達到50%或超過設置的最高限價時,中止網上競價,採取搖號方式確定競得人。”同時提出,根據土地供應情況,指定區域年度商品住房最高限價。

  2月,徐州市曾集中出讓兩宗地塊,總起價15.21億元。在經過401輪報價後,徐州萬起企業管理服務有限公司以28.85億元競得2020-94號地塊,溢價率達136.09%。中原地産研究中心統計數據顯示,2020年前11個月50城出讓土地方面,徐州以46.78%的溢價率位居榜首,同比增長133.21%。

  西安、徐州為何相繼出臺“熔斷”機制?“主要還是近期的土拍市場太火。”某TOP20房企投資總監告訴中國證券報記者,“從調控的角度看,‘熔斷’機制的作用還是蠻明顯的。”

  金科股份近期表示,“土地集中供應”和“三道紅線”“銀行融資兩集中”政策共同構成了土地供給側改革的機制。各房企結合自身出發,2021年的計劃投資額增速分化差異較大。

  藍光發展2020年土地投資計劃額度不超400億元,公司實際新增房地産項目60個,總建築面積約962萬平方米,新增項目數量中新一線、二線及強三線城市佔比八成,華東區域佔比四成。2021年,公司計劃土地投資總額不超350億元,房地産項目計劃開工面積1200萬平方米,竣工面積650萬平方米。

  碧桂園常務副總裁程光煜表示,2020年碧桂園的權益投資額是2092億元,今年的計劃跟2020年相當。

  謀求規模增長的房企則計劃投資額增速明顯。金科股份計劃2025年公司總銷售規模中的“地産+”業務銷售規模達到500億元以上;持有優質資産大幅提升,優質資産規模達到300億元-500億元。公司披露的數據顯示,公司計劃2021年全年銷售目標不低於2500億元,計劃新開工面積約2900萬平方米,計劃竣工面積2600萬平方米,年末在建面積約7100萬平方米,並進一步拓展土地儲備資源。

  安信證券統計數據顯示,2020年下半年樣本房企拿地強度集體下降,紅、橙檔下降更明顯,分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恒大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。

  克而瑞地産研究中心數據顯示,3月,全國經營性土地供應總建築面積19963萬平方米,環比增長21%,同比下降34%。價格方面,受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響,3月平均樓板價環比下降13%。

  華西證券稱,就3月拿地數據來看,熱點城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比(房企拿地數量/同期供地數量)來看,一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%,遠低於2020年同期的31%。就具體房企來看,3月,TOP50房企中僅23家房企在22個熱點城市新拿住宅用地,碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個重點城市拿地力度相對較大,其餘TOP50房企在熱點城市住宅用地拿地不超過兩宗。

  住建部副部長倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人,提出不將房地産作為短期刺激經濟的手段,切實扛起城市主體責任,確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。有業內人士認為,在“房住不炒”背景下,不排除更多城市祭出“熔斷”機制為土地市場降溫。

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